Leiekontrakt for næringslokale (mal)
En leiekontrakt for næringslokale regulerer leie av kontor, butikk, lager eller andre lokaler mellom to virksomheter. I næringsleie er begge parter profesjonelle, leieperiodene er gjerne lengre, og kontrakten må dekke forhold som ikke finnes i boligleie: merverdiavgift, felleskostnader, indeksregulering og sikkerhetsstillelse.
Husleieloven (lov 26. mars 1999 nr. 17) gjelder også ved leie av lokale, men er i næringsleieforhold i hovedsak fravikelig: etter § 1-2 annet ledd kan loven fravikes i avtale, med unntak av blant annet §§ 1-1 til 1-4, § 4-1 om urimelig leie, § 4-4 om tilbakebetaling av ulovlig leie og §§ 9-7 og 9-8 om formkrav til og tilsidesettelse av utleiers oppsigelse. Det betyr at reglene om depositumsgrense, indeksregulering og gjengs leie kan tilpasses fritt — men bare hvis kontrakten faktisk sier det. Denne malen angir uttrykkelig hvilke fravik som gjøres, slik næringsstandardene gjør.
Fyll ut feltene, last opp PDF-en på esigner.no og signer med BankID. Begge parter får en tidsstemplet kopi som dokumenterer hva som ble avtalt om lokalet, leien og reguleringen.
Fyll ut og signer med BankID
Fyll inn feltene under, legg til hvem som skal signere, og betal med Vipps. Alt skjer her — du trenger ikke laste ned noe.
PNG eller JPG, maks 1,5 MB. Vises øverst i dokumentet i stedet for esigner-logoen.
Steg 1 av 4
1. Partene
Utleier
Leietaker
Gratis · uten konto · lagres ikke før du laster ned
Slik blir dokumentet
Leiekontrakt for næringslokale
Avtale om leie av lokale etter husleieloven. Loven er fraveket slik det fremgår av avtalen, jf. husleieloven § 1-2 annet ledd.
1. Partene
Utleier
Firmanavn
Organisasjonsnummer
Adresse
Kontaktperson
Telefon / e-post
Leietaker
Firmanavn
Organisasjonsnummer
Adresse
Kontaktperson
Telefon / e-post
2. Leieobjektet
Eiendommens adresse
Gnr/bnr/snr og kommune
Lokalets beliggenhet i bygget (etasje/del)
Areal (m² BTA)
Antall parkeringsplasser som inngår
Fellesarealer og fasiliteter leietaker har rett til å bruke
Lokalet overtas i den stand det er ved overtakelse («som det er»), basert på leietakers befaring. Partene bør føre overtakelsesprotokoll som dokumenterer lokalets stand, jf. husleieloven §§ 2-5 og 2-6.
3. Bruk av lokalet
Avtalt bruk (f.eks. kontorvirksomhet, butikk, lager)
Lokalet skal bare brukes til avtalt virksomhet. Endret bruk krever utleiers skriftlige forhåndssamtykke, blant annet fordi endringen kan påvirke utleiers frivillige mva-registrering. Utleier er ansvarlig for at lokalet ved overtakelse lovlig kan brukes til den avtalte bruken; leietaker besørger og bekoster offentlige tillatelser knyttet til sin egen virksomhet.
4. Leietid
[ ] Tidsbestemt (opphører uten oppsigelse ved utløpsdatoen, jf. husleieloven § 9-2)
[ ] Tidsubestemt (løper til en av partene sier opp)
Overtakelsesdato
Ved tidsbestemt: utløpsdato
Opsjon på forlengelse (antall år / vilkår)
Ved tidsubestemt: oppsigelsesfrist (måneder)
En tidsbestemt avtale kan ikke sies opp i leietiden med mindre det er avtalt. Minstetidsreglene i husleieloven § 9-3 gjelder bare bolig og kommer ikke til anvendelse. Sier utleier opp en tidsubestemt avtale, gjelder formkravene i husleieloven § 9-7, og leietaker kan protestere etter § 9-8 — disse bestemmelsene kan ikke fravikes.
5. Leie og betaling
Årsleie eksklusive mva (kr)
Betalingstermin (månedlig/kvartalsvis, forskuddsvis)
Forfallsdato
Kontonummer for innbetaling
Leien betales forskuddsvis uten påkrav. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven fra forfall til betaling skjer.
6. Merverdiavgift
[ ] Utleier er frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret for utleien — leie og felleskostnader tillegges til enhver tid gjeldende merverdiavgift (p.t. 25 %)
[ ] Utleien er ikke mva-registrert — leien faktureres uten mva
Leietaker bekrefter at lokalet skal brukes i mva-registrert virksomhet, og skal uten ugrunnet opphold varsle utleier skriftlig om forhold som endrer leietakers mva-status eller bruken av lokalet. Leietaker skal erstatte tap utleier påføres ved redusert fradragsrett eller justeringsforpliktelser som skyldes leietakers forhold.
7. Felleskostnader
A konto felleskostnader per måned eksklusive mva (kr)
Felleskostnadene omfatter (f.eks. energi og drift av fellesarealer, vaktmester, snørydding, renovasjon, offentlige avgifter)
Felleskostnader betales a konto sammen med leien og avregnes årlig mot faktiske kostnader med egen oppstilling. Kostnader som gjelder leietakers eksklusive bruk (egen strøm, egne abonnementer) betales av leietaker direkte.
8. Indeksregulering
Leien reguleres hvert år per 1. januar, første gang året etter overtakelse, i samsvar med endringen i konsumprisindeksen (SSB) fra indeksen som gjaldt ved siste fastsetting. Reguleringen skjer med 100 % av indeksendringen og uten særskilt varsel — dette er et avtalt fravik fra husleieloven § 4-2 bokstav c. Leien skal ikke settes lavere enn leien ved avtaleinngåelsen.
Partene fraviker husleieloven § 4-3 om tilpasning til gjengs leie; leien reguleres bare etter dette punktet, med mindre partene skriftlig avtaler noe annet. Vernet mot urimelig leie i husleieloven § 4-1 gjelder ufravikelig.
9. Sikkerhet
[ ] Depositum på sperret konto i leietakers navn
[ ] Påkravsgaranti fra bank eller morselskap
Beløp (antall måneders leie med tillegg av mva og felleskostnader)
Bank / garantist
Sikkerheten dekker skyldig leie, felleskostnader, skade på lokalet, utgifter ved fravikelse og andre krav etter avtalen, og skal opprettholdes med regulert beløp gjennom hele leietiden. Beløpsgrensen på seks måneders leie i husleieloven §§ 3-5 og 3-6 er fraveket, slik loven åpner for ved leie av lokale.
10. Vedlikehold, endringer og forsikring
Utleier vedlikeholder bygningskroppen, fasader, tak og felles tekniske anlegg frem til lokalet. Leietaker vedlikeholder lokalets innside, herunder overflater, innredning, dører og vinduer innvendig, og tekniske installasjoner leietaker selv har montert. Dette er en avtalt fordeling som fraviker husleieloven § 5-3.
Leietaker kan ikke gjøre bygningsmessige endringer eller montere utvendig skilt uten utleiers skriftlige samtykke. Samtykke til vanlig virksomhetsskilting kan ikke nektes uten saklig grunn.
Utleier holder eiendommen fullverdiforsikret. Leietaker forsikrer egen innredning, inventar, varer og driftstap, og svarer for skade som leietaker eller noen leietaker svarer for volder ved uaktsomhet.
11. Fremleie og overdragelse
Fremleie eller overdragelse av leieretten krever utleiers skriftlige forhåndssamtykke, jf. husleieloven §§ 7-2 og 8-4. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Overdragelse av mer enn 50 % av aksjene eller de bestemmende eierinteressene i leietaker regnes som overdragelse av leieretten etter dette punktet.
12. Mislighold og fravikelse
Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves uten søksmål dersom leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b. Ved tidsbestemt leieavtale vedtar leietaker at fravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut, jf. § 13-2 tredje ledd bokstav a.
Vesentlig mislighold gir den annen part rett til å heve avtalen, for utleiers del etter husleieloven § 9-9. Ved heving som skyldes leietakers mislighold, svarer leietaker for leietap i inntil den avtalte leietiden, med fradrag for det utleier oppnår ved ny utleie.
13. Tilbakelevering
Ved fraflytting skal lokalet tilbakeleveres ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelse, med unntak av normal slitasje og elde. Innredning og installasjoner leietaker har montert, skal fjernes og skadene utbedres, med mindre partene skriftlig avtaler at de skal bli i lokalet uten vederlag. Partene fører protokoll ved tilbakelevering.
14. Signatur
Avtalen signeres elektronisk. Begge parter får tilgang til det signerte dokumentet og bekrefter innholdet ved signering. For hver part signerer en person med signaturrett eller fullmakt.
Sted og dato
For utleier (signatur)
Sted og dato
For leietaker (signatur)
Foretrekker du å fylle ut manuelt?
Last ned malen gratis
PDF for utskrift · redigerbar Word (.docx)
Hva malen inneholder
- Utleier og leietaker med organisasjonsnummer og kontaktperson
- Leieobjektet — adresse, gnr/bnr, areal, fellesarealer og parkering
- Avtalt bruk av lokalet og ansvar for offentligrettslige krav
- Leie, betaling, felleskostnader a konto og årlig KPI-regulering
- Merverdiavgift ved frivillig registrert utleie (25 %) og leietakers opplysningsplikt
- Sikkerhet: depositum eller garanti — uten boligreglenes seksmånedersgrense
- Fremleie, overdragelse, vedlikeholdsfordeling og forsikring
- Mislighold, tvangsfravikelse, tilbakelevering og signaturfelt
Slik signerer du den med BankID
- 1
Last ned malen. Last ned leiekontrakt næringslokale som PDF eller Word.
- 2
Fyll ut. Fyll inn opplysningene i dokumentet på din egen maskin.
- 3
Last opp og signer. Last opp den utfylte PDF-en på esigner.no, legg til e-postene og signer med BankID.
Mva på leien? Søk frivillig registrering
Utleie av fast eiendom er unntatt merverdiavgift. Skal leien faktureres med 25 % mva — som lønner seg når leietaker driver mva-pliktig virksomhet, fordi utleier da får fradrag for inngående mva på byggekostnader og drift — må utleier være frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret for utleien, jf. merverdiavgiftsloven § 2-3.
Virksomheter som allerede er ordinært registrert i Mva-registeret, kan velge å behandle leieforholdet som avgiftspliktig (tilkjennegivelse) eller søke særskilt. Registreringen omfatter bare arealer som er leid ut til leietakere som selv er registrert. Sørg for at kontrakten dokumenterer leietakers mva-status før du fakturerer med avgift.
Kilde og juridisk grunnlag
Malen bygger på husleieloven (lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler), som også gjelder leie av lokale. I næringsleieforhold kan loven i stor grad fravikes i avtale, jf. § 1-2 annet ledd — malen angir uttrykkelig hvilke fravik som er gjort.
Husleieloven (Lovdata) (åpnes i ny fane)Offisielle kilder og lover
Ofte stilte spørsmål
- Gjelder husleieloven ved leie av næringslokale?
- Ja, husleieloven gjelder all leie av husrom, også lokaler. Men ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, jf. § 1-2 annet ledd — med unntak av blant annet §§ 1-1 til 1-4, § 4-1 (vern mot urimelig leie), § 4-4 og §§ 9-7 og 9-8 om utleiers oppsigelse. Der kontrakten er taus, gjelder lovens regler fullt ut. Derfor bør en næringsleiekontrakt si uttrykkelig hvilke bestemmelser som fravikes.
- Hvordan reguleres leien i et næringsleieforhold?
- Standarden i næringsleie er årlig regulering i takt med konsumprisindeksen (KPI). Husleieloven § 4-2 tillater KPI-regulering én gang i året med minst én måneds skriftlig varsel, men bestemmelsen kan fravikes for lokaler — denne malen avtaler automatisk regulering hvert år den 1. januar uten særskilt varsel. Retten til å kreve tilpasning til gjengs leie etter § 4-3 fravikes, slik det er vanlig i næringsstandardene.
- Skal det beregnes merverdiavgift på leien?
- Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt mva. Utleier kan likevel søke frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret etter merverdiavgiftsloven § 2-3 for lokaler som leies ut til mva-registrert virksomhet. Da beregnes 25 % mva på leien og felleskostnadene, og utleier får til gjengjeld fradrag for inngående mva på drift og påkostninger. Kontrakten bør si om leien er oppgitt med eller uten mva, og pålegge leietaker å varsle endringer i egen mva-status.
- Hvor stor sikkerhet kan utleier kreve?
- Boligregelen om at depositum og garanti til sammen ikke kan overstige seks måneders leie (husleieloven §§ 3-5 og 3-6) kan fravikes ved leie av lokale. I næringsleie avtales gjerne depositum eller påkravsgaranti tilsvarende seks til tolv måneders leie med tillegg av mva. Et depositum bør fortsatt settes på sperret konto i leietakers navn, slik at ingen av partene kan disponere beløpet alene.
- Kan leietaker fremleie eller overdra leiekontrakten?
- Ikke uten utleiers samtykke — hovedregelen i husleieloven § 7-2 er at fremleie krever samtykke, og § 8-4 om overføring av leierett til lokale lar utleier nekte med saklig grunn. Begge deler kan reguleres nærmere i avtalen. Denne malen krever skriftlig samtykke, som ikke kan nektes uten saklig grunn, og likestiller skifte av kontrollen i leietakerselskapet med overdragelse — en vanlig klausul i næringsleie.
Andre maler
Se alle malerDisse malene er et generelt utgangspunkt og er ikke juridisk rådgivning. Kontroller at innholdet passer din situasjon, og søk juridisk bistand ved tvil.