Leiekontrakt for bolig — utleier er virksomhet (mal)
Når utleier er en virksomhet — et utleieselskap, et AS eller en annen profesjonell utleier — gjelder husleieloven på samme måte som ved privat utleie: ved leie av bolig kan loven ikke fravikes til ugunst for leietaker. Kravene til depositumskonto, leieregulering og utleiers oppsigelsesvern er de samme.
Denne virksomhetsvarianten setter opp utleier med firmanavn, organisasjonsnummer og kontaktperson, slik at kontrakten viser tydelig hvem som er ansvarlig utleier. Fyll ut, last ned som PDF eller Word, og signer med BankID for en datert og bindende leiekontrakt.
Fyll ut og signer med BankID
Fyll inn feltene under, legg til hvem som skal signere, og betal med Vipps. Alt skjer her — du trenger ikke laste ned noe.
PNG eller JPG, maks 1,5 MB. Vises øverst i dokumentet i stedet for esigner-logoen.
Steg 1 av 4
1. Partene
Utleier (virksomheten)
Leietaker
Gratis · uten konto · lagres ikke før du laster ned
Slik blir dokumentet
Leiekontrakt for bolig
Avtale om leie av bolig etter husleieloven. Utleier er virksomhet.
1. Partene
Utleier (virksomheten)
Firmanavn
Organisasjonsnummer
Adresse
Kontaktperson
Telefon / e-post
Leietaker
Navn
Fødselsdato
Telefon / e-post
2. Leieobjektet
Adresse
Type bolig (leilighet/hus/hybel)
Areal (m²) og antall rom
Møblert / umøblert
Antall nøkler utlevert ved overtakelse
Følgende inventar og utstyr følger med boligen:
3. Leie og kostnader
Månedsleie (kr)
Inkludert i leien (strøm, internett, fellesutgifter)
Forfallsdato for leie
Kontonummer for innbetaling
Leien skal være et bestemt beløp i penger. Utleier kan ikke kreve andre eller større pengebeløp enn leie, depositum/garanti og dekning av avtalte utgifter (f.eks. strøm), jf. husleieloven §§ 3-1 og 3-7. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling av leie for mer enn én måned, jf. husleieloven § 3-2.
Leien kan endres på to måter. Hver part kan én gang i året kreve leien justert i samsvar med endringen i konsumprisindeksen, med minst én måneds skriftlig varsel, jf. husleieloven § 4-2. Tilpasning til gjengs leie kan tidligst kreves når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring enn indeksregulering, jf. husleieloven § 4-3. Det kan ikke avtales andre former for leieøkning til skade for leietaker.
4. Depositum og garanti
Depositum og en eventuell garanti kan til sammen ikke overstige seks måneders leie, jf. husleieloven §§ 3-5 til 3-7. Depositumet skal settes på en egen sperret konto i leietakers navn. Utleier skal opprette kontoen og dekker kostnaden ved å opprette den; renter på depositumet tilfaller leietaker.
Depositumsbeløp (kr)
Bank / depositumskonto
5. Leieforholdets varighet
[ ] Tidsubestemt (løper til en av partene sier opp)
[ ] Tidsbestemt
Ved tidsbestemt leieavtale: Avtalen kan ikke sies opp i den avtalte leietiden med mindre oppsigelsesadgang er avtalt nedenfor. Utleier opplyser med dette skriftlig at avtalen er tidsbestemt og opphører ved utløpsdatoen uten oppsigelse, jf. husleieloven § 9-2.
Overtakelsesdato
Ved tidsbestemt: utløpsdato
Oppsigelsesfrist
En tidsbestemt leieavtale for bolig kan som hovedregel ikke inngås for kortere tid enn tre år, jf. husleieloven § 9-3. Inngås den for kortere tid, må en gyldig grunn etter loven oppgis skriftlig her ved avtaleinngåelsen. Avtales ingen gyldig grunn, kan avtalen bli regnet som tidsubestemt.
Grunn til kortere leietid enn tre år (ved tidsbestemt under 3 år)
En tidsubestemt avtale kan sies opp av leietaker uten grunn. Utleiers oppsigelse må ha saklig grunn etter husleieloven § 9-5, være skriftlig og begrunnet, og opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig innen én måned, jf. husleieloven §§ 9-7 og 9-8. Oppsigelsesfristen er tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned dersom ikke annet er avtalt, jf. § 9-6.
6. Vedlikehold og bruk
Leietaker skal behandle boligen aktsomt og følge husordensregler. Mindre vedlikehold påhviler leietaker, mens utleier svarer for større vedlikehold, jf. husleieloven. Fremleie og dyrehold krever utleiers samtykke der ikke annet er avtalt.
Særlige vilkår (f.eks. dyrehold, røyking, fremleie)
Det anbefales å føre en overtakelsesprotokoll med beskrivelse av boligens stand og eventuelle mangler ved overtakelse og ved tilbakelevering. Boligens stand ved overtakelse er utgangspunktet for vurderingen av mangler etter husleieloven §§ 2-2 og 2-3.
Ved leieforholdets slutt skal boligen tilbakeleveres ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, med unntak av normal slitasje og elde, jf. husleieloven §§ 10-2 og 10-3.
7. Forsikring
Utleier holder bygningen forsikret. Leietaker er selv ansvarlig for å forsikre eget innbo og løsøre — utleiers forsikring dekker ikke leietakers eiendeler. Leietaker svarer for skade som leietaker, framleietaker eller andre leietaker har gitt adgang til boligen volder ved uaktsomhet, jf. husleieloven § 5-8.
8. Betalingsmislighold og tvangsfravikelse
Leietaker vedtar at tvangsfravikelse (utkastelse) kan kreves uten søksmål dersom leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a. Før fravikelse må utleier sende skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, og leietaker kan unngå fravikelse ved å betale det skyldige beløpet med renter og kostnader før fravikelsen gjennomføres.
Ved tidsbestemt leieavtale vedtar leietaker at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b, forutsatt at leietaker ikke har vern mot opphør etter husleieloven §§ 9-7 og 9-8.
Blir leien ikke betalt, påløper forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven fra forfall til betaling skjer. Vesentlig mislighold gir utleier rett til å heve leieavtalen etter husleieloven § 9-9.
9. Signatur
Avtalen signeres elektronisk. Begge parter får tilgang til det signerte dokumentet og bekrefter innholdet ved signering.
Sted og dato
For utleier (virksomheten) (signatur)
Sted og dato
Leietaker (signatur)
Foretrekker du å fylle ut manuelt?
Last ned malen gratis
PDF for utskrift · redigerbar Word (.docx)
Hva malen inneholder
- Utleier og leietaker med kontaktopplysninger
- Leieobjektet — adresse, type bolig, areal, møblering og antall nøkler
- Månedsleie, hva som er inkludert, betaling og indeks-/gjengs leie-regulering
- Depositum og depositumskonto etter husleielovens regler
- Varighet (tidsbestemt/tidsubestemt) og oppsigelsesfrist
- Vedlikehold, forsikringsansvar og særlige vilkår (dyrehold, røyking, fremleie)
- Klausul om betalingsmislighold og tvangsfravikelse (utkastelse)
- Signaturfelt for både utleier og leietaker
Slik signerer du den med BankID
- 1
Last ned malen. Last ned leiekontrakt (bolig) som PDF eller Word.
- 2
Fyll ut. Fyll inn opplysningene i dokumentet på din egen maskin.
- 3
Last opp og signer. Last opp den utfylte PDF-en på esigner.no, legg til e-postene og signer med BankID.
Kilde og juridisk grunnlag
Malen bygger på husleielovens regler for leie av bolig. Forbrukertilsynet og Huseierne har også standard husleiekontrakter.
Husleieloven (Lovdata) (åpnes i ny fane)Ofte stilte spørsmål
- Må en leiekontrakt være skriftlig?
- Husleieloven gir hver part rett til å kreve skriftlig kontrakt, og en skriftlig avtale anbefales alltid. Den dokumenterer leie, depositum og vilkår, og gjør en eventuell uenighet langt enklere å løse.
- Hvor stort depositum kan utleier kreve?
- Depositumet kan maksimalt tilsvare seks måneders husleie og skal stå på en egen, sperret depositumskonto i leietakers navn. Utleier kan ikke kreve depositum innbetalt til sin egen konto.
- Kan en tidsbestemt leieavtale sies opp?
- En tidsbestemt avtale kan som hovedregel ikke sies opp i leieperioden med mindre oppsigelsesadgang er avtalt. En tidsubestemt avtale kan sies opp av begge parter med avtalt frist — normalt tre måneder for bolig. Utleiers oppsigelse må i tillegg ha saklig grunn etter husleieloven § 9-5 og være skriftlig og begrunnet.
- Når får leietaker depositumet tilbake?
- Depositumet med opptjente renter skal tilbakebetales til leietaker når leieforholdet er over, så langt utleier ikke har et berettiget krav det er dekning for (f.eks. skyldig leie eller skade ut over normal slitasje). Ingen av partene kan ta ut pengene fra den sperrede kontoen på egen hånd — banken utbetaler etter samtykke fra begge, etter rettsavgjørelse, eller etter lovens varslingsprosedyre. Er partene uenige, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget.
- Kan utleier kaste ut leietaker som ikke betaler?
- Bare gjennom en lovbestemt fremgangsmåte. Inneholder kontrakten leietakers skriftlige vedtakelse av tvangsfravikelse (utkastelse), kan utleier ved manglende betaling begjære fravikelse hos namsmannen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 uten først å gå til søksmål. Utleier må likevel sende skriftlig varsel etter § 4-18, og leietaker kan unngå utkastelse ved å betale skyldig leie med renter og kostnader før fravikelsen gjennomføres. Denne malen inneholder en slik klausul.
- Kan utleier nekte leietaker å ha husdyr?
- Utgangspunktet er at dyrehold krever utleiers samtykke, og avtalen bør si dette uttrykkelig. Men selv om kontrakten forbyr husdyr, kan leietaker likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for utleier eller de andre brukerne av eiendommen, jf. husleieloven § 5-2. Avtal dyrehold tydelig i feltet for særlige vilkår for å unngå tvil.
- Hva koster det å signere leiekontrakten med BankID?
- Malen er gratis å laste ned som PDF eller Word. Vil du i stedet fylle ut og signere elektronisk med BankID direkte her, betaler du en fast pris per signering som du ser før du bekrefter. Begge parter mottar det ferdig signerte, daterte dokumentet på e-post.
Andre maler
Se alle malerDisse malene er et generelt utgangspunkt og er ikke juridisk rådgivning. Kontroller at innholdet passer din situasjon, og søk juridisk bistand ved tvil.